Suite à la sixième réforme de l’État, la matière du bail d’habitation est devenue une compétence régionale et la Wallonie a, le 15 mars dernier, promulgué un décret à ce sujet.
Ce décret, entré en vigueur le 1er septembre, remplace intégralement la législation fédérale relative au bail d’habitation et s’applique, non seulement aux immeubles, mais également aux nouveaux modes d’habitation comme les péniches, les caravanes ou les yourtes.
La nouveauté la plus marquante est la création de trois nouveaux baux, susceptibles de rencontrer des souhaits bien actuels : le bail de colocation, le bail étudiant et le bail dit « glissant ».
Le bail de colocation
Le bail de colocation répond à une tendance fort répandue chez les jeunes travailleurs, mais aussi les étudiants, les personnes isolées ou les aînés. L’objectif, pour ces personnes, est de prendre en location un immeuble à plusieurs, réduisant ainsi les frais liés au logement. Chacun dispose d’une partie privée, mais l’immeuble doit contenir au minimum une pièce commune : living, cuisine ou local sanitaire.
Un seul contrat de bail est conclu entre le bailleur et les colocataires, mais ces derniers signent entre eux un pacte de colocation.
Le contrat de bail unique impose la solidarité entre les colocataires pour le paiement du loyer et des charges, ce qui est de nature à rassurer le bailleur, qui pourra, si nécessaire, réclamer la totalité de sa créance à un seul des colocataires.
Le pacte de colocation, d’ailleurs obligatoire pour conclure un bail de colocation, est bien utile pour organiser la vie commune. Il doit prévoir les modalités de paiement du loyer et des charges, contenir un inventaire des meubles apportés par chacun et préciser la procédure à respecter pour remplacer un colocataire. Le pacte prévoira également les modalités de règlement des conflits éventuels entre colocataires.
Le décret met en place une procédure pour permettre à un colocataire de partir avant l’échéance du bail. Chacun peut le faire, à condition de trouver un remplaçant qui sera agréé par le bailleur et les autres colocataires. À défaut, celui qui part devra verser une indemnité aux autres colocataires, qui pourront eux-mêmes trouver un nouveau colocataire.
Le bail étudiant
Le bail étudiant, qui existait évidemment avant le décret wallon, prévoit, ce qui est nouveau, la possibilité pour l’étudiant de résilier le bail avant terme ou de faire une sous-location. Le législateur a donc voulu rencontrer les problèmes liés au fait que des étudiants sont amenés à arrêter leurs études en cours d’année ou à partir à l’étranger, par exemple en séjour Erasmus.
L’étudiant peut, moyennant un préavis de deux mois, résilier le contrat avant terme, mais en payant une indemnité de trois mois de loyer. Toutefois, l’indemnité n’est pas due si l’étudiant prouve un refus d’inscription, un abandon des études ou le décès de la personne qui assurait son entretien.
La sous-location est également possible si l’étudiant, en cours d’année, part poursuivre ses études dans une autre université ou haute école, mais uniquement à un autre étudiant et moyennant l’accord du bailleur, qui ne peut cependant refuser le candidat sous-locataire que pour un motif sérieux.
Le bail glissant
Le bail glissant est un bel outil pour permettre à des personnes précarisées d’avoir accès au logement, tout en offrant certaines garanties aux propriétaires. L’idée est de faire intervenir un opérateur immobilier, comme un CPAS, une société de logements sociaux ou une agence immobilière sociale, entre le bailleur et la personne en difficulté.
Concrètement, un bail est signé entre le bailleur et l’opérateur immobilier, en vue de permettre à la personne précarisée de devenir sous-locataire du logement.
L’opérateur immobilier garantit le paiement des loyers et assume les obligations d’un locataire, ce qui est de nature à rassurer le bailleur.
Durant le bail, l’opérateur immobilier va suivre le sous-locataire et assurer un accompagnement social pour lui permettre d’apprendre à gérer ses finances et de devenir autonome.
Lorsque l’opérateur estime que le sous-locataire peut être autonome, il se retire du contrat, qui « glisse » donc directement dans les mains du sous-locataire. Ce dernier devient un locataire ordinaire et doit dorénavant assurer toutes les obligations du contrat.
Si l’opérateur estime que le sous-locataire n’est pas devenu autonome et que le glissement du bail n’est pas possible, le contrat prend fin et le bailleur retrouve la liberté de disposer de son logement.
On le voit, ces trois formules, bien dans l’air du temps, sont aussi des instruments juridiques qui, il faut l’espérer, pourront répondre à des besoins sociaux évidents et offrir un cadre à de nouvelles formules d’habitat, dont le succès est allé croissant ces dernières années.
Pour le cabinet Derenne & Associés,
René Robaye
